¿Cuáles son los pasos para finalizar un contrato de arrendamiento y recuperar la posesión de un inmueble, especialmente si necesito utilizarlo para vivir, llevar a cabo reparaciones o ponerlo a la venta?
1. Una persona tenía arrendada una casa de su propiedad. Por motivos personales, necesita mudarse a dicha casa.
2. Otra persona vendió su apartamento, el cual tiene arrendado, por lo que, para cumplir con la venta, no puede renovar el contrato de arrendamiento.
Existen circunstancias específicas en las que un contrato de arrendamiento ya sea el inicial o sus prórrogas, puede finalizar sin ser renovado. Estas situaciones incluyen, entre otras, cuando el propietario requiere el inmueble para su propia residencia por un período de un año o más, cuando es necesario realizar reparaciones o llevar a cabo una nueva construcción, o cuando el inmueble ha sido vendido y debe ser entregado al comprador.”
En tales situaciones, existe un procedimiento que le permite optar por no renovar el contrato y dar por terminado el arrendamiento en la fecha de vencimiento, permitiéndole recuperar la propiedad que estaba alquilada.
¿Qué hacer?
1. El arrendador está obligado a notificar al arrendatario con una carta de preaviso a través de una empresa de mensajería autorizada, con una antelación de tres meses antes de la fecha de vencimiento del contrato. Además, el arrendador debe llevar a cabo las acciones que motiven la terminación del contrato en un plazo de seis (6) meses a partir de la fecha de restitución de la vivienda. Por ejemplo, si el inmueble se entrega el día de la devolución, el propietario tendrá un plazo de seis meses para mudarse a su nuevo hogar.
2. Como garantía de cumplimiento de los seis meses de arrendamiento, el arrendador deberá establecer una caución, ya sea en forma de dinero a través de un banco o mediante una compañía de seguros, a favor del arrendatario, por un valor equivalente a seis meses de alquiler. Esta caución se activará en caso de que no se cumpla con la condición. Por ejemplo, si el propietario no se traslada en el plazo de seis meses, el monto de la caución será abonado al arrendatario. Sin embargo, si el propietario efectivamente se muda, el importe de la caución le será reembolsado.”
En las situaciones mencionadas, una vez que se haya notificado la terminación del contrato de arrendamiento, es posible llegar a un acuerdo con el arrendatario con respecto a la fecha de entrega del inmueble y el eventual pago pendiente. Este acuerdo puede ser negociado directamente entre las partes o a través de instituciones como un centro de conciliación, un centro de convivencia, un conciliador en equidad, la Defensoría del Pueblo o una notaría. En caso de que no estén disponibles tales autoridades en su municipio, también puede recurrir al personero municipal.
¿Dónde Acudir?
- Centro De Conciliación.
– Centro De Convivencia Ciudadana.
– Conciliador En Equidad.
– Defensoría Del Pueblo.
– Notaría.
– Personería Municipal.
Alternativas
¿Qué debe hacer?
Si terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, es posible presentar demanda civil para que un juez ordene la devolución del inmueble arrendado, y el pago de los daños ocasionados, pero es necesario haber intentado antes la conciliación ante un centro de conciliación, personería o notaría.
La demanda deberá presentarse ante el juez civil de donde vive la persona que se demanda o ante el juez de pequeñas causas sin necesidad de abogado, cuando el valor de lo que se reclama en la demanda no supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes.
Si requiere más información o asesoría sobre los trámites y posibilidades para la terminación unilateral del contrato de arrendamiento o la entrega o restitución del inmueble, o no cuenta con el dinero suficiente para contratar un abogado, usted podrá acercarse a la personería, defensoría del pueblo o consultorios jurídicos de su municipio.
¿Dónde acudir?
– Consultorio Jurídico
– Defensoría Del Pueblo
– Juzgado Civil
– Juzgado De Pequeñas Causas
– Personería Municipal
Requisitos generales:
La demanda deberá cumplir, entre otros, con los siguientes requisitos:
Nombre completo, número de cédula o de documento de identidad y dirección de las partes y del abogado, en caso de que sea necesario contar con sus servicios.
Relato de los hechos, manifestando la razón de la terminación del contrato y lo que el arrendatario aún debe. Por ejemplo, el propietario deberá explicar que presentó comunicación de terminación y no renovación de contrato de arrendamiento, pues necesitaba la casa para su propia vivienda; que el arrendatario no le quiere entregar la casa y esto le está generando daños; que intentó llegar a una conciliación con el arrendatario para la entrega, pero no fue posible.
Presentar y solicitar pruebas. Es necesario presentar el contrato de arriendo, si fue por escrito y las pruebas de los hechos que dieron lugar a la terminación del contrato. En relación con la conciliación que debió haberse intentado, deberá aportarse la constancia de no acuerdo o de inasistencia.
Petición: Que se ordene la entrega o devolución del inmueble y el pago de los daños causados.
Es posible solicitar el embargo y secuestro de bienes del arrendatario, para garantizar el pago de lo que aún se deba o de los daños causados. Deberán anexarse a la demanda los documentos que demuestren que el arrendatario es propietario de los bienes sobre los cuales se solicita embargo, por ejemplo, el certificado de libertad y tradición de los inmuebles o la tarjeta de propiedad de los vehículos automotores.
Si con la demanda se solicita embargo y secuestro de bienes del arrendatario, no es obligatorio intentar la conciliación antes de presentar la demanda.
¿El trámite tiene costo?: No
¿Necesita abogado?: Sí
Cuando el valor de lo que se reclama en la demanda judicial (cuantía) supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes. Si el valor es menor podrá presentar la demanda sin abogado.
Para tener en cuenta:
Existen ocasiones en que el arrendador puede no renovar un contrato de arrendamiento que lleve más de cuatro años, o darlo por terminado en cualquier tiempo durante las prórrogas, a pesar de no existir un incumplimiento del arrendatario o no necesitar el inmueble para su propia vivienda o para repararlo o entregarlo por venta, es decir cuando la causa es la sola voluntad del arrendador.
El trámite en estos casos es diferente, pues el arrendador además de enviar un preaviso al arrendatario por empresa de mensajería autorizada, con tres meses de anticipación a la terminación, deberá consignar a favor del arrendatario, una suma que va hasta los tres meses de arriendo, la cual recibirá siempre que entregue voluntariamente el inmueble, una vez cumplido el término del preaviso
En otras ocasiones se puede solicitar la entrega del inmueble por el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
Si requiere más información o asesoría sobre los trámites y posibilidades para la terminación unilateral del contrato de arrendamiento o la entrega o restitución del inmueble, o no cuenta con el dinero suficiente para contratar un abogado, usted podrá acercarse a la personería, Defensoría del Pueblo o consultorios jurídicos de su municipio.
Normativa: Ley 820 de 2003 sobre el arrendamiento de vivienda urbana en los artículos 21 y siguientes que establecen las causales de la terminación del contrato de arrendamiento.
